Witaj ponownie!
Mail Grupowy pomaga Twojej grupie sprawnie się komunikować, dzielić notatkami, wydarzeniami i opiniami. Dowiedz się więcej »
Przedmioty Wykładowcy Uczelnie

Technika wyceny nieruchomości


Prowadzący kamila j
zgłoś naruszenie zasad
Podgląd

Technika wyceny nieruchomości.docx

Podgląd pliku (pełna wersja wyższej jakości po zalogowaniu):









Technika wyceny nieruchomości

Wykłady i ćwiczenia























Wykład 1



27.02.2012r.

Rzeczoznawstwo majątkowe-wybrane zagadnienia. Rodzaje wartości.



Materiały zawierające zagadnienia z zakresu wyceny nieruchomości:

-Ustawa GospNierU z 21 sierpnia 1997 roku (w szczególności dział V-„wycena nieruchomości”)

-Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

-Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.


Wybrane pojęcia:

6) wycenie nieruchomości — należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;

8) szacowaniu nieruchomości — należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości;

6a) określaniu wartości nieruchomości — należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości-polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz wartości transakcji.

OKREŚLENIE (nie ustalenie)

7) powszechnej taksacji nieruchomości — należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości;

17) stanie nieruchomości — należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

16) nieruchomości podobnej — należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;



Art. 7. Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Szacowanie nieruchomości w pojęciu schematycznym, to szukanie odpowiedzi na trzy podstawowe pytania:

-co? (co jest przedmiotem wyceny),

-po co? (w jakim celu jest określana wartość),

-jak? (w jaki sposób ma być określana wartość).



Szacowanie nieruchomości zależy od uwarunkowań ekonomicznych i prawnych:

-uwarunkowania ekonomiczne zależą w głównej mierze od stopnia rozwoju gospodarki rynkowej, im jest wyższy, tym większa rola wyceny nieruchomości,

-uwarunkowania prawne wynikające z przepisów traktujących przede wszystkim o ochronie własności, zadość uczynienia za ograniczenia lub pozbawienia praw rzeczowych oraz wynikają z przepisów regulujących problematykę szacowania nieruchomości.



Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.



Art. 150. 1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.



WARTOŚĆ KATASTRALNA

Określana dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości

WARTOŚĆ RYNKOWA

Określona dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego

Rodzaje wartości





WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA

Określana dla nieruchomości, które nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego lub gdy wymagają tego przepisy szczególne.









Na innych obszarach wyceny wyróżnia się min.:

-wartość bankowo hipoteczną-dla potrzeb bankowo hipotecznych-ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych,

-wartość godziwą-dla potrzeb rachunkowości-ustawa z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym 2 (KSWP2) wartość bankowo-hipoteczna to kwota pieniężna, która wg wyceny banku hipotecznego odzwierciedla poziom rynku związanego z nieruchomościami jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez ten bank.


Wartość bankowo-hipoteczną ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy wykonanej zgodnie z odrębnymi przepisami regulującymi działalność banku hipotecznego.

Pojęcie, zakresu proces ustalania wartości bankowo-hipotecznej zdefiniowane są w odpowiednich przepisach prawa w tym w szczególności w przepisach ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Wartość bankowo-hipoteczną odzwierciedla wartość nieruchomości stabilna w długim okresie, w odróżnieniu od wartości rynkowej, której poziom określany jest na datę wyceny.

Propozycja wartości bankowo-hipotecznej najczęściej uwzględnia aktualny sposób użytkowania, chociaż dopuszcza się możliwość uwzględnia alternatywnego sposobu użytkowania.

Zgodna z KSWP2 przez wartość godziwą rozumie się kwotę za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

Ten rodzaj wartości powszechnie występuje w przepisach o rachunkowości-ustawa z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości. Jest to definicja zgodna z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR).

Z zasady wartością godziwą jest wartość rynkowa określana na podstawie transakcji rynkowych.


Wartość rynkowa nieruchomości (GospNierU, PKZW):

-wartość rynkowa określa się dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

-wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego.

-jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.


Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1, ustawy GospNierU stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określana z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy.

Pojęcie jej najbardziej prawdopodobnej ceny oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowych walutach) kwotę, która, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu na który wartość rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą rozsądnie rzecz biorąc może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą rozsądnie rzecz biorąc zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze wzg. na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikaty.


Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacunkową, a nie kwota z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcje odpowiadającą wszystkim wymaganiom definicji wartości rynkowej.

Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona.

Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podawana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku i uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna i sprzedaży związanych z tą transakcją podatków i opłat.


Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.


Wartość odtworzeniowa nieruchomości:

-wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem zużycia przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się:

a) koszt nabycia gruntu,

b) koszt odtworzenia jego części składowych.

Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę z kosztem ich odtworzenia lub ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia części składowych.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze wzg. na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Według Krajowego Standardu Wyceny Podstawowy-wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa:

  1. kosztom nabycia gruntu,

  2. kosztom wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały policzone w dniu wyceny.

Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do:

  1. nieruchomości zabudowanej,

  2. nieruchomości posiadającej inne odtworzone części składowe,

  3. może także dotyczyć określenia wartości odrębnych odtwarzanych części składowych gruntu.

Koszty odtworzenia to koszty wytworzenia replik istniejących części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań technicznych, jakości wykonawstwa jak w przypadku materiałów odtwarzanych.


Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

W procedurze określania wartości odtworzeniowej kosztów zalicza się koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru i inne uzasadnione koszty.


Zużycie nieruchomości wynika z pogorszenia się jej cech fizycznych funkcjonujących i z wpływu innych czynników zewnętrznych powodujących jej przestarzałość i zmniejszenie użyteczności. Zużycie nieruchomości odnosi się najczęściej do części składowych gruntu w przypadku niektórych celów wyceny zużycie może dotyczyć wartość gruntu.

Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się bez uwzględnienia dodatkowych kosztów związanych z tą transakcją podatków i opłat.

Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.


Ćwiczenia 1

K. Juchniewicz

29.02.2012r.

Czynniki determinujące wartość, podejścia, metody i techniki wyceny.



Czynniki determinujące wartość:

-rodzaj nieruchomości,

-rodzaj użytkowania,

-rozmiar powierzchniowa,

-dochód, bezpieczeństwo kapitału,

-czy wszystkie koszty są pokryte z dochodu nieruchomości,

-czynsze rynkowe, oczekiwania co do wzrostu czynszu,

- koszty kapitału,

-nieruchomości podobne,

-inne inwestycje,

-zużycie ekonomiczne, techniczne, funkcjonalne,

Etapy szacowania nieruchomości:

->podejścia

->metody

->techniki

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości.

Musi on przy tym uwzględnia

takie czynniki jak:

-cel wyceny,

-rodzaj nieruchomości,

-jej położenie,

-funkcje,

-stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

-stan zagospodarowania nieruchomości,

a także dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości.


Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, z którego wyciągi ma obowiązek pokazać organom prowadzącym kataster nieruchomości.

Podejście porównawcze-polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że jej wartość odpowiada cenom uzyskiwanym za podobne nieruchomości będące przedmiotem na rynku. Wartość nieruchomości podlega skorygowaniu ze wzg. na cechy ją różniące, ustala się w związku z uwzględnieniem zmian poziomu cen nieruchomości na skutek upływu czasu.

Podejście dochodowe-polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, iż nabywca zapłaci za nią cenę uzależnioną od przewidywanego dochodu, jaki uzyska on z wycenionej nieruchomości. Podejście to stosuje się w przypadku, gdy wycena nieruchomości, które przynoszą, bądź mogą przynosić dochód.

Podejście kosztowe-polega na określeniu wartości nieruchomości, zakładając, że wartość tej nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia, które są jednak pomniejszone o wartość jej zużycia. Przy podejściu tym oddzielnie określa się koszty nabycia gruntu, oraz koszty odtworzenia jej części składowych.

Podejście mieszane-zawiera elementy wymienionych pozostałych podjeść.

Podejście porównawcze:

-metoda porównania parami,

-metoda korygowania ceny średniej,

-metoda analizy statystycznej.

-metoda zysku,

techniki: kapitalizacji prostej, dyskontowania strumieniem pieniężnym.

Podejście kosztowe:

-metoda kosztów odtworzenia,

-metoda kosztów zastąpienia,

techniki: szczegółowe, elementów scalonych, wskaźnikowa.

Podejście mieszane:

-metoda kosztów likwidacji (szczegółowe, wskaźnikowe),

-metody pozostałościowe.


Wykład 2



05.03.2012r.

Rzeczoznawstwo majątkowe.


Funkcje Wyceny Nieruchomości:

  1. informacyjna – uczestnik rynku poszukuje informacji o wartości do oceny aktualnej stanu rynku

  2. decyzyjna – wartość stanowi podstawę podjęcia decyzji, często urzędowych czy opłacie adiacenckiej

  3. doradcza – wartość stanowi podstawę do ustalenia zasad poprawnego gospodarowania nieruchomością, dla wyznaczonego dalszego kierunku rozwoju.

  4. pośrednia – wyliczona aktualna wartość ma zostać zastąpiona inna wartością 9 zazwyczaj wyższa) w wyniku procesu rozwojowego

  5. negocjacyjna – wyznaczona wartość stanowi podstawę negocjacji w toku transakcji rynkowej

Rzeczoznawstwo majątkowe

Dział 5 ustawy. Rozdział 1 Art 174-178.

Rzeczoznawstwo majątkowe – działalność zawodowa, wykonywana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach określonych w ustawie.

Rzeczoznawca majątkowy -Jest tylko i wyłącznie osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadanym w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Uprawnienia zawodowe nadaje minister właściwy do spraw gospodarki przestrzennej, mieszkaniowej i budownictwa.

Prawa Rzeczoznawcy majątkowego:

Ma prawo do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością:

  • 1.dotyczy wszystkich nieruchomości i ich części składowych, bez względu na ich rodzaj, położenia i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności,

  • 2.rzeczoznawca majątkowy określa także wartość szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości także ich części składowych,

  • 3. rzeczoznawca majątkowy ma prawo określania wartości wszystkich praw do nieruchomości w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych.

Może tez sporządzać opracowania i ekspertyzy , niestanowiące operatu szacunkowego

  1. Rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku

  2. Efektywności ingerowania w nieruchomości i ich rozwoju

  3. Skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych

  4. Oznaczanie przedmiotu odrębnej własności lokali

  5. Bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości

  6. Określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora

  7. Wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycja w rozumieniu przepisów o rachunkowości

  8. Wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości

Prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „Rzeczoznawca majątkowy” nabywa się z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Tytuł zawodowy „ Rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej” !!

Biegłych sadowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia w spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sadowego!!

Prowadzenie działalności w zakresie szacowania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.

Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód:

  1. Prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarcza jednoosobowa lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości

  2. W ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości.

(Przepis nie dotyczy biegłych sadowych wykonujących wycenę na zlecenie sadu!!)

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie , niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w :

  1. Księgach wieczystych.

  2. Katastrze nieruchomości.

  3. Ewidencji sieci uzbrojenia terenu.

  4. Ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości.

  5. Rejestrach zabytków.

  6. Tabela taksacyjnych i na mapach taksacyjnych ( jeszcze nie ma).

  7. Planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę.

  8. Wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe.

  9. Dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustawy, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz.

  10. W aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych , dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali.

  11. Umowach , orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentów, będących podstawa wpisu do ksiąg wieczystych , rejestrów wchodzących w skald operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

  12. Świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiących samodzielna całość techniczno-użytkową.

  13. Wywiad terenowy.

Cztery obligatoryjne źródła informacji( wywiad terenowy)

Wykorzystywane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów.

Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sady oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawca majątkowym te dane.

Przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych (np. opłata adiacencka), w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będąca przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości!!!

OPERAT SZACUNKOWY

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Regulacje dotyczące operatu szacunkowego:

  1. Ugn art, 156

  2. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rozdział 4 , 55-58

  3. KSWP 3 Operat szacunkowy

Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystywanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony!

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenie, chyba ze wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 m-cy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie w trakcie wyceny (szacowanie).

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowych, w tym:

  1. wskazanie podstaw prawnych i uwarunkować dokonanych czynności

  2. rozwiązań merytorycznych (wybór metody, techniki itp.)

  3. przedstawienia toku obliczeń

  4. wyniku końcowego (wartość)

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości , w tym:

  1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny

  2. Określenie celu wyceny (np. dla wyceny opłaty adiacenckiej)

  3. Postawę formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (ks. wieczysta, kataster nieruchomości, plan miejscowy, wizja terenowa i inne)

  4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomość (4 daty)

  5. Opis stanu nieruchomości

  6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości

  7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczących celu i sposobu wyceny

  8. Wskazania rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania

  9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniki wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się po zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu.

Wykorzystane w operacie szacunkowy dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów, wyrysów z dok. lub rejestrów.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Obowiązki Rzeczoznawcy Majątkowego:

Jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości:

  1. zgodnie z przepisami prawa

  2. zgodnie ze Standarami zawodowymi

  3. zgodnie regułami Kodeksu Etyki Zawodowej

  4. Z zachowaniem szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności

  5. w sposób obiektywny i niezależny – kierując się zasada bezstronności

art. 174 ust 2:

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. (24 punkty na spotkaniach)

Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnice zawodowa! W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba ze odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach , o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a.

Art 174 ust 5

Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody , które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości.

Art 176.

Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24. Kodeksu postępowania administracyjnego.

Art. 158.

Rzeczoznawcy majątkowi przekazują organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierających określenie celu wyceny , opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.



Wykład 3



12.03.2012r.

Uprawnienia zawodowe w zawodach z wyceny nieruchomości.




System zdobywania uprawnień z wyceny

Procedura kwalifikacyjna

Posiada pełna zdolność do czynności prawnych;

nie była karana:

-przestępstwa przeciwko mieniu,

-przestępstwa gospodarcze,

-fałszerstwa papierów wartościowych, itp.

-oraz za przestępstwa skarbowe;

Posiada wyższe wykształcenie TEP;



Ukończyła studia dyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;



Praktyka zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości (15 miesięcy);



Zdanie egzaminu.

W Polsce jest ich około 5200.

Po zdanym egzaminie dostaje się uprawnienia w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego


Egzamin teoretyczny i praktyczny

Test składający się z 90 pytań na 90 minut (wielokrotnego wyboru). Są na stronie ministerstwa. Są podzielone tematycznie. W każdym pytaniu są 3 odpowiedzi, co najmniej jedna dobra. Dodatkowo zadanie na 45 min-zadanie od 0 do 10 pkt. Wynik pozytywny od 70 pkt. (co najmniej 65 pkt. i 5 za zadanie). Upoważnia to do egzaminu praktycznego.

Egzamin ustny przed komisją 3 osobową, obrona 3 operatów. Po zaliczeniu tego egzaminu czeka się zna wpis do rejestru i na decyzję.


Odpowiedzialność zawodowa

Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków podlega odpowiedzialności zawodowej.

Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone , z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następującej kary dyscyplinarne:

  1. Upomnienie;

  2. Nagana;

  3. Zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

  4. Zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym:

  5. Pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie;

  6. 5.Pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku:

  1. Utraty zdolności do czynności prawnych

  2. Skazana za przestępstwa, o których mowa w art. 177, ust. 1 pkt. 2;

  3. Sadowego zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego

  4. Sadowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości

Przepisy karne:

ART. 198

  1. Kto prowadzi:

  1. Bez uprawnień zawodowych działalności zawodowe w zakresie rzeczoznawcy majątkowego, polegająca na określaniu wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Podlega karze aresztu, ograniczenia wolność albo grzywny,

  2. To samo dotyczy w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomości i w zakresie zaradzania nieruchomościami(mniej istotne).



Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

  1. Cel wyceny

  2. Rodzaj i położenie nieruchomości

  3. Przeznaczenie w planie miejscowym

  4. Stan jej zagospodarowania

  5. Dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.



Polska federacja stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych (PFSRM) – wiedzieć ze taka istnieje. (wystarczy ze tylko to wiemy)

*(Organizacja ta jest zawodowa skupiająca rzeczoznawców majątkowych. Organizacja ta powstała w 1993 roku, obejmuje 25 regionalnych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych. Nie ma obowiązku zapisywania się do nich.

Władze PFSRM to:

  1. Rada Krajowa, składająca się z Delegatów Stowarzyszeń Regionalnych tworzących Federacje

  2. Zarząd Federacji( Na czele federacji stoi prezydent)

  3. Komisja Rewizyjna

Komisje zawodowe:

-arbitrażowa,

-rewizysjna,

-odznaczeń,

-standardów,

-szkoleń,

-uznania zawodowego.

Wykład 4



19.03.2012r.

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.




STARDARDY ZAWODOWE RZECZOZNAWCOW MAJATKOWYCH

  1. Ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowy zamieszcza w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

  1. Opracowane przed rokiem 2004 standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych tworzyły jednolite zasady określenia wartości dla rożnych celów, jednak konieczność ich dostosowania do Międzynarodowych Standardów Wyceny spowodowała, ze pojawiła się ich nowa koncepcja zakładająca stworzenie POWSZECHNYCH KRAJOWYCH ZASAD WYCENY (PKZW).

  2. PKZW obejmują:

  1. Krajowe Standardy Wyceny – Podstawowe(KSWP)

  2. Krajowe Standardy Wyceny – Specjalistyczne(KSWS)

  3. Noty Interpretacyjne

  4. Zeszyty Metodyczne


Krajowe standardy wyceny Podstawowe i Specjalistyczne przyjęte przez Radę Krajową PFSRM

  1. Krajowe Standardy Wyceny – Podstawowe(KSWP):

  1. Wartość rynkowa i odtworzeniowa(KSWP1):

  2. Wartości inne niż wartość rynkowa(KSWP2):

  3. Operat szacunkowy(KSWP3):


  1. Krajowe Standardy Wyceny – Specjalistyczne(KSWS):

  1. Standardy wyceny dla celów publicznych(KSWS1)

  2. Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami (Rzeczpospolitej Polski dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty(KSWS 1.1)

  3. Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości(KSWS 2)

  4. Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności. (KSWS 3)


Zgodnie z uchwala Rady Krajowej PFSRM od 1 marca 2009r. obowiązują dwie noty interpretacyjne:

  1. NI 1 – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenia nieruchomości

  2. NI 2– zastosowanie podejścia dochodowego w wycenia nieruchomości

PODEJCIA DO WYCENY NIERUCHOMOSCI – SYSTEMATYKA METOD WYCENY

Sposoby określania wartości nieruchomość, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

  1. Porównawczego (Wr),

  2. Dochodowego(Wr),

  3. Kosztowego(Wo),

  4. Mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (Wr).

Gdzie:

Wr – wartość rynkowa

Wo- wartość odtworzeniowa


Tabela 2.

Podejście

Metoda

Technika

Porównawcze

Porównywania parami


Analizy statystycznej rynku



Korygowania ceny średniej



Dochodowe

Inwestycyjna


  1. Kapitalizacji prostej

  2. Dyskontowania strumieni dochodów


Zysków


Kosztowne


Kosztów odtworzenie


  1. Szczegółowa

  2. Elementów scalonych

  3. Wskaźnikowa


Kosztów zastąpienia


Mieszane

Kosztów likwidacji

szczegółowa i wskaźnikowa

Pozostałościowa



Wskaźników szacunkowych gruntu



Dalej opis do kolejnych podejść. Analogicznie do ćwiczeń nr 1

Podejście porównawczego:

Podstawy prawne:

  1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Ugn

  2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego

  3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – PKZW – Nota interpretacyjna nr 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości

Założenia ogólne (art. 153.1.):

Podejście porównawcze – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie zostały uzyskane za nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej raz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, ze znane są: ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomość wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie.



Na podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów:

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość:

  1. Cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny

  2. A także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.


Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na która określa się wartość nieruchomości.

Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Przedstawione w nocie zasady odnoszą się do wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności – przy wycenie nieruchomości jako przedmiotu innych praw (uw, spwl – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) prezentowane rozwiązania należy stosować odpowiednio.

W szczególnych przypadkach podejście porównawczego może być stosowane także do określania odrębnej wartości gruntu, bez uwzględniania jego części składowych.

Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określania czynszu i dochodów poza-czynszowych z nieruchomości dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

Rynek:

Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analiza (i charakterystykę) rynku, w szczególności w zakresie:

  1. Uzyskiwanych cen

  2. Stawek czynszów

  3. Warunków zawarcia transakcji,

  4. rodzaju rynku (np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów, itp.),

  5. obszar rynku (np. osiedle, miasto),

  6. okresu badania rynku (np. miesiąc, kwartał, rok),

  7. relacji między popytem i podażą na określenie nieruchomości, potencjału inwestycyjnego danego rynku, występującego bezrobocia, oraz innych czynników, które rzeczoznawca uzna za istotne,

  8. stanu środowiska naturalnego,

  9. ograniczenia wynikające z faktu wpisania nieruchomości wycenianej do rejestracji zabytków oraz innych ograniczeń wynikających przepisów prawa.

Podobieństwo rynku:

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny pod wzg.:

  1. cech fizycznych nieruchomości (przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie),

  2. stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

  3. cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.).

Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analiz pod kątem wyboru cech danych nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową.

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, które wpływają w zasadniczy sposób na zróżnicowanie cen.

Cechy rynkowe mają z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag.

Wykład 5



26.03.2012r.

Wycenianie nieruchomości.




Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod katem możliwości ich wykorzystywania w procesie szacowania.

Informacje o czynszach uzyskuje się w drodze analizy umów najmu lub dzierżawy w obrocie nieruchomości lub zarządców nieruchomości, dokonując oceny wiarygodności uzyskanych danych jako podstawy wyceny.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu.

Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Za szczególne warunki transakcji uważa sie w szczególności:

  1. Sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym

  2. Sprzedaż z bonifikata

  3. Sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty

  4. Sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

  1. Ceny transakcyjne porównywalnych nieruchomości zwykle są powiązane z wybraną jednostką porównawczą, taką jak np. 1 m2 powierzchni gruntu czy budynku lub roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości.

  2. W zależności od rodzaju nieruchomości i od dostępności danych rynkowych mogą być stosowane różne jednostki porównawcze.

  3. W ramach jednej wyceny powinna być zastosowana zasada zastosowania jednorodnych jednostek porównawczych.

W procesie porównywania należy uwzględnić szereg czynników a w szczególności:

-zmiany poziomu cen na skutek wpływu czasu,

-cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura liczba kondygnacji), ekonomiczne-poprzez właściwy dobór nieruchomości podobnych,

-zużycie nieruchomości.

Procedura wyceny powinna być poprzedzona określeniem wag cech rynkowych.

Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych.

Waga cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy cena maksymalna Cmax i cena minimalna Cmin ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny.

  1. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny.

Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skale danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

  1. Wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości,

  2. Analogie do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych,

  3. Badanie i/lub obserwacje preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

porównywania parami

Podejście porównawcze:

Metody



analizy statystycznej rynku



korygowania ceny średniej





Metoda porównywania parami:

Przy stosowaniu tej metody porównuje się nieruchomość wyceniana o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wyceniana i nieruchomościami podobnymi.


Nieruchomość wyceniana

Nieruchomości porównywalne

cechy

znane

znane

ceny

?

znane





Nieruchomość wyceniana

Nieruchomości porównywane

poprawki za różnicę w cechach









Cechy rynkowe – (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkowa nieruchomości. Maja charakter lokalny a nie uniwersalny.

Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują ze liczba cech rynkowych, według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.

Cechy rynkowe nieruchomości – tylko takie atrybuty nieruchomości, co do kotnych można stwierdzić, ze wpływają na poziom cen na danym rynku nieruchomości. (kolejna definicja innymi słowami).

Cechy rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany.

Stany cech można określić na sposób:

  1. Binarny (zero-jedynkowy) – dotyczy np. sytuacji posiadania lub nie instalacji gazowej itp…

  2. Przymiotnikowy – np. przeciętny, lepszy, najlepszy lub dodając jeszcze gorszy, najgorszy. Stany cech można opisać w konwencji stopniowania przymiotników.

  3. Liniowy – co może mieć miejsce gdy cechy mogą zmieniać się bardziej płynnie np. w przypadku oceny stanu technicznego obiektów mierzonego stopniem zużycia technicznego.

Założenia do określania cech rynkowych:

Podstawowa sprawa jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, ze:

  1. Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkowa, a wiec maja różne „wagi”.

  2. Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.

  3. Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, ze wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy cena minimalna Cmin, a cena maksymalna Cmax nieruchomości jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.

Cmin (wszystkie najgorsze cechy) delta cen

Cmax (wszystkie najlepsze cechy)

  1. Przyjecie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólna metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.

  2. W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoja wartością z uwagi na jedna lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału [Cmin, Cmax].

Do Metody porównywania parami:

W metodzie dokonuje się porównania z co najmniej trzema i nie więcej niż z ośmioma nieruchomościami podobnymi.

Procedura metody porównywania parami: (jest to na kartkach z zadaniami z ćwiczeń)

  1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

  2. Określenie wpływu czasu na poziom cen (współczynnik trendu zmiany cen Vt i ceny skorygowanej)

  3. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, wraz z określeniem wag cech rynkowych

  4. podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

  5. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny , z ich niezbędna charakterystyka.

  6. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami z wybranych nieruchomości.

  7. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomości wycenianą, a nieruchomościami wybranymi.

  8. Określenie wartości nieruchomości skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

Wykład 6



02.04.2012r.

Cechy rynkowe






Znów do wagi cech rynkowych:

  1. Wagi cech określa się dla przyjętego rynku lokalnego. Np. miasta, gminy, dzielnicy, itp. Odnoszą się tez do konkretnego rodzaju nieruchomości.

  2. Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

Trend czasowy:

Ceny z aktów notarialnych należy zaktualizować na dzień wyceny, mając na uwadze że zmiany cen na rynku nieruchomości z reguły nie pokrywają się z inflacja.

Wzor:

Gdzie:

Vt – współczynnik zmiany cen ( na miesiąc)

Cp – cena jednostkowa z transakcji późniejszej

Ct – cena jednostkowa z daty transakcji

t- liczba miesięcy miedzy transakcją, a data korygowania



Aktualizacja cen za pomocą obliczonego współczynnika trendu zmiany cen transakcyjnych na datę wyceny:

t- liczba miesięcy miedzy transkacja a data korygowania

Cs – cena skorygowana

Ct – cena jednostkowa z daty transakcji

Vt – współczynnik zmiany cen ( na miesiąc)



Znów do wagi cech rynkowych:

  1. Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru cech jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie Ceteris Paribus ( pozostałe niezmienione, równe)

  2. Według tej zasady można określi, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając za zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy cena minimalna, a cena maksymalna, poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [Cmax; Cmin]

  3. Aby określi

  4. , np. wpływ cech „lokalizacja” na wartość rynkowa na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości badanych wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej.



Określanie wag cech rynkowych następuje według poniższej procedury:

  1. Przeprowadzenie obliczeń pozwalających stwierdzić wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny. Mierzone to może być procentowym udziałem poszczególnych cech rynkowych w przedziale:

ΔC = Cmax – Cmin

  1. Różnice cen( Cw-Cm) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (Cw) i nieruchomości najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (cm) dzielimy przez delta C i mnożymy przez 100%:




Obliczeń można dokonać w tabeli

L.P.

Rodzaj cechy

Ceny różniące się jedną cechą


1

Cecha (atrybut)

I

C1w=

c1m=


..

..


Cnw=

cnm=




obliczenie średniej


2

Cecha (atrybut)

II

C1w=

c1m=


..

..


Cnw=

cnm=




obliczenie średniej



  1. Ostateczne ustalenie wag cech rynkowych powinno uwzględniać zasadę, ze ich suma wynosi 100%.

Wagi wszystkich cech rynkowych mogą być ustalane według powyższej zasady, bądź tez tylko niektóre z nich , natomiast pozostałe przez analogie do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych lub na podstawie badan obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.


Ustalenie zakresu kwotowego na poszczególne cechy

L.p.

Cechy rynkowe

Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%]

Zakres kwotowy [zł]

1

2

3

4

1




3





suma

100



Metoda porównywania parami-przykład:

1. Określenie współczynnika zmiany cen.

2. Aktualizacja cen za pomocą obliczonego współczynnika trendu zmiany cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Tabel z przykładem nieruchomości…










Opis nieruchomości

Data transakcji

Cena jednostkowa w zł/m2

n gruntowa niezab., funkcja MN, strefa śródmiejska, uzb: w,e,k, CO, g

wrzesień 2007

123,27

styczeń 2008

127,35

n gruntowa niezab., funkcja MN, strefa peryferyjna uzb: w,e,k,

grudzień 2007

97,60

luty 2008

120,33

n gruntowa niezab., funkcja MN, strefa pośrednia uzb: w,e,k, g

listopad 2007

114,98

luty 2008

119,45

n gruntowa niezab., funkcja MN, strefa peryferyjna uzb: w,e,k, g

sierpień 2007

106,00

styczeń 2008

109,57


Zaktualizowanie na podstawie obliczonego współczynnika zmiany cen transakcyjnych następujących cen transakcyjnych na maj 2008

Excel…

Przykład 2

Przygotowanie danych rynkowych


1. Określić rynek lokalny dla szacowanej nieruchomości poprzez ustalenie jego rodzaju obszaru i okresu badania cen.

Rynek lokali mieszkalnych, obszar gminy, okres badania cen 2 lata


2. Ustalić liczbę cech rynkowych i ustalić ich nazwę:

Lokalizacja

stan techniczny

położenie na piętrze

powierzchnia użytkowa

b. dobra

dobry

niekorzystne (ostatnie i parter)

duża (więcej niż 60 m2)

bobra

średni

przeciętne (np. IV)

średnia (30-60 m2)

średnia

zły

dobre (I)

mała (poniżej 30m2


Zebrać ceny transakcyjne i dokonać ich aktualizacji

L.p.

lokalizacja

stan techniczny

położenie na piętrze

Powierzchnia użytkowa

cena za 1m2

1

Bdb

zły

przeciętne (III)

duża (63,4m2)

2250,50

2

db

dobry

dobre (I)

średnia (43,8m2)

2275,00

3

śr

dobry

przeciętne (III)

mała (28,6m2)

2175,30

4

śr

średni

przeciętne (III)

duża (73,0m2)

2084,30

5

śr

średni

przeciętne (III)

mała (31,6m2)

2127,40

6

db

zły

dobre (II)

średnia (38,6m2)

2180,00

7

db

średni

niekorzystne (parter)

duża (66,3m2)

2147,90

8

db

średni

niekorzystne (ostatnie)

duża (72,5m2)

2155,50

9

db

średni

dobre (I)

duża (65,0m2)

2214,00

10

bdb

dobry

przeciętne (III)

mała (25,0m2)

2360,50

11

db

średni

niekorzystne (parter)

mała (29,6m2)

2193,70

12

bdb

dobry

niekorzystne (ostatnie)

średnia (43,4m2)

2318,70

13

śr

zły

przeciętne (III)

duża (66,8m2)

2022,50

14

bdb

dobry

dobre (II)

średnia (53,6m2)

2386,71


2. Obliczyć wagi cech z podanej zależności na podstawie transakcji podanych w bazie a wyniki zestawić w tabeli

Określić cenę minimalna i maksymalna oraz znaleźć ΔC


Cena max

2386,71

cena min

2022,50

Δ C

364,21


Określić wagi cech



L.p.

Rodzaj cechy

Ceny nieruchomości różniące się jedna cechą

Stan cechy

1.

Lokalizacja

C1=2250,50 C13=2022,50

db

sr

62,60

C10=2360,50

C3=2175,30

db

śr

50,85

C14=2386,71

C2=2275,00

db

db

30,67 *2

średnia

58,26


Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawcza, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych ( np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostka porównawcza może być nieruchomość.

W ramach jednej wyceny nieruchomości powinna obowiązywać zasada zastosowania jednorodnej jednostki porównawczej.


Wykład 7



16.04.2012r.

Metody podejścia porównawczego.




Metoda korygowania ceny średniej:

Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane sa ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Procedura postępowania (jest na kartkach z ćwiczeń):

  1. Określanie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

  2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

  3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

  4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej ( Cmax)

  5. Określenie ceny średniej (Csr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych ( próbki reprezentatywnych)

  6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: [Cmin/Csr; Cmax/Csr]

  7. Określenie wartości rynkowej według wycenianej nieruchomości według formuły: Wr=Csr * suma ui

gdzie:

ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy

na wartość nieruchomości.

n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech

rynkowych nieruchomości





ZADANIE Nr 2

Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu

metody korygowania ceny średniej.


Opis nieruchomości:

Powierzchnia działki 12,7000 ha

Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego

działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/.

Lokalizacja ogólna: dobra.

Warunki terenowe: średnie.

Przydatność rolnicza działki – Wartość bonitacyjna: słaba.

Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach

poszczególnych cech rynkowych.


Cecha

Ocena

Opis cechy

Wartość bonitacyjna

słaba

średnia

Dobra

Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie cechy, jak: różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnych przydatnościach rolniczych.

lokalizacja

słaba

średnia

Dobra

Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości związane z ogólnie podjętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy: położenie, lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośrednie otoczenie.

warunki terenowe

słaba

średnia

Dobra

Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic.



OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH

Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę

rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości.

L.p.

Rodzaj cechy

Waga cechy W%

1

Wartość bonitacyjna

40%

2

lokalizacja

30%

3

Warunki terenowe

30%


Suma

100%



Trend czasowy na terenie lokalnego rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20 ha)

kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym.









L.p.

pow. w ha

Lokalizacja

Wartość bonitacyjna

Warunki terenowe

Przeznaczenie w mpzp

Cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł

1

1,2784

średnia

średnia

słabe

rolna

5554

2

13,2978

dobra

dobra

średnia

rolna

5794

3

11,0441

dobra

dobra

słabe

rolna

3120

4

9,5248

średnia

średnia

słabe

rolna

4214

5

12,0100

słabe

słabe

słabe

rolna

2974 (Cmin)

6

13,6200

słabe

średnia

słabe

rolna

4093

7

2,3701

słabe

dobra

dobra

rolna

6934

8

8,8689

dobra

średnia

dobra

rolna

5902

9

36,3708

dobra

średnia

dobra

rolna

7111

10

15,5436

słabe

słabe

średnia

rolna

3799

11

8,5601

średnia

słabe

średnia

rolna

4230

12

7,2600

średnia

średnia

średnia

rolna

4440

13

13,9098

dobra

dobra

dobra

rolna

6300 (Cmax)

14

13,6800

słabe

słabe

słabe

rolna

3860

15

10,3482

średnia

średnia

słabe

rolna

3907

16

1,1400

dobra

dobra

dobra

rolna

7429

17

3,3386

słabe

średnia

średnia

rolna

4645

18

41,9252

dobra

dobra

średnia

rolna

11166

19

0,9900

dobra

dobra

średnia

rolna

7440

20

1,5230

dobra

średnia

słabe

rolna

4925

21

3,7516

średnia

średnia

średnia

rolna

4169

22

37,9223

średnia

słabe

słabe

rolna

4276

23

43,0649

dobra

słabe

słabe

rolna

5354



Na podstawie tabeli transakcji rynkowych przyjęto dane wyjściowe:

Cena minimalna – Cmin – 2974zł – transakcja nr 5.

Cena maksymalna – Cmax – 6300zł – transakcja nr 13.

Cena średnia – Cśr – 4386zł.



PORÓWNANIE PRZEDMIOTU WYCENY ORAZ SKRAJNYCH OBIEKTÓW

PORÓWNAWCZYCH W APEKCIE PRZYJĘTYCH CECH RYNKOWYCH



Cecha

obiekt wyceniany

obiekt o cenie maksymalnej

obiekt o cenie minimalnej

Wartość bonitacyjna

słaba

dobra

słaba

Lokalizacja

dobra

dobra

słaba

Warunki terenowe

średnie

dobra

słabe



Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:


0,678 – 1,436


Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

L.p.

cechy rynkowe

Wagi cech

Zakres współczynników korygujących

Wartość cechy

Wartość współczynników

min

śr

max

1

Wartość bonitacyjna

40%

0,271

0,423

0,575

słaba

0,271

2

Lokalizacja

30%

0,203

0,317

0,431

dobra

0,431

3

Warunki terenowe

30%

0,203

0,317

0,431

średnia

0,317


Suma

100%

0,678

1,057

1,436


1,019



W=12,7000*4386*1,019=56760



Metoda korygowania ceny średniej

W metodzie tej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia, ze :

  1. Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy cena minimalna, a cena maksymalna jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę

  2. Przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procencie szacowania nieruchomości ogólna metodę interpolacji.

  3. W przypadku gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej należy zastosować metodę ekstrapolacji.

Metoda analizy statystycznej rynku

Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości

reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do

analiz statystycznych.



Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości ( atrybutów), zwanych dalej cechami rynkowymi.

Cechy rynkowe – na podstawie których porównuje się nieruchomości szacowana z nieruchomościami podobnymi , są to m. in.:

  1. Ich właściwości lokalizacyjnych,

  2. Fizyczne,

  3. Techniczno- użytkowe,

  4. Prawne

wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

Cechy rynkowe maja z reguły lokalny charakter i w rożnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości , co wyraża się za pomocą przypisywania im wag.

Wykład 8



23.04.2012r.

Podejście dochodowe.




Podejście Dochodowe

Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód, bądź stwarzających możliwości osiągania dochodu przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.

W podejściu dochodowym określana się wartość praw właściciela albo innego użytkownika do osiadania dochodu z nieruchomości.

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze jej nabywca zapacali za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanych ego dochodu jaki uzyska z nieruchomości. (cos co się wynajmuje lub wydzierżawia) art. 153.2 GospNierU

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Przy jej określaniu konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, dar transakcji, stawek czynszów, osiąganych dochodów. Wartość ta odwzorowuje typowy poziom pustostanów oraz zaległości czynszowe występujące na danym rynku opiera się na bezstronnych danych.

W podejściu dochodowym stosuje się dwie metody:

1) Metoda inwestycyjna,

2)Metoda zysków.


Metoda inwestycyjna – stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wyz nieruchomość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metoda inwestycyjna podstawa obliczenia dochodu z nieruchomości są wpływy uzyskiwane z najmu dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy poza-czynszowe.

Typowymi nieruchomościami w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokalowe, użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy z tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i części składowych, z którymi są w szczególności budynki i budowle.

Metodę inwestycyjną należy stosować głównie wtedy, gdy nieruchomość może stać się przedmiotem lokaty kapitału, a więc w sytuacji: pewności i stabilizacji inwestycji, perspektywie pozyskiwania dochodów przez długi okres czasu i zabezpieczania przed inflacją.

Metoda zysków – stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można w sposób podany poprzednio. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Podstawą obliczenia dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności.

Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina teatry itp.

Wpływy z tego rodzaju obiektach uzależnione są z dochodów prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

Wycena nieruchomości w tym przypadku polega na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych, a następnie na zastosowaniu postępowania właściwego dla metody inwestycyjnej.

  1. Metoda ta stosowana jest do wyceny nieruchomości, które przynoszą dochód, lecz pojawiają się na rynku jako przedmiot obrotu bardzo rzadko, stąd też brak jest porównywalnych cen transakcyjnych.

  2. Nie można także założyć zmiany sposobu ich użytkowania.

  3. Dochód jest bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub ich sposobu jej użytkowania.

  4. W razie konieczności można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów- metodę inwestycyjną i metodę zysków.

Dochód z nieruchomości stanowi w takim przypadku sumę z dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod.

Zasady stosowania metody inwestycyjnej:

  1. Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy poza-czynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnego właściciela.

  2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.

  3. Gdy wyceniana nieobciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów i dla oceny ryzyka ich uzyskiwania może to dotyczyć czasu trwania umów zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy je uwzględnić w wycenie.

  4. Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku.

  5. Analiza umów i decyzji administracyjnych ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymywaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców.

  6. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:

a) potencjalny dochód brutto (PDB)-wyznaczany przy założeniu iż potencjał z nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszów i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości.

b) efektywny dochód brutto (EDB)-obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto, a stratami w dochodach uzasadnionych rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami z płatności, pustostanami, zaległościami czynszowymi,

c) dochód operacyjny netto (DON)-obliczany z różnicy pomiędzy EDB, a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymywaniem danych nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto. Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się:

  1. odpisów amortyzacyjnych,

  2. spłat rat kapitałowych i odsetek od kredytów lub pożyczek,

  3. nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy,

  4. podatku dochodowego.

Dochody generowane prze nieruchomości są wyrażane w ujęciu realnych, co oznacza, ze inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów.

na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednia datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu.

Określany w wycenie poziomów dochodów z nieruchomości w dniu określania jej wartości.

Jeżeli wyceniana nieruchomości lub jej część jest zajmowana przez właściciela na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.

Zasady dotyczące stosowania metody zysków:

  1. Przez dochody w nieruchomości stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych, rozumieć należy część z dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego przeciętnie działającego użytkownika.

  2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

  3. Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości, gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów:

  1. wyznaczenie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości,

  2. obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU),

  3. obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO),

  4. obliczenie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU). Wysokości tego dochodu wyznacza się na postawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON).

Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględnienia jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej.

Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskiwanie spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności: koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty związane z odtworzeniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp.

Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych (w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego

Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego

Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnianiu wydatków operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej. Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku zasady jego ustalania. Trzeba przy tym uwzględnić to ze dla różnych rodzajów działalności sposoby ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne

Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności prowadzonych na danym rynku.

Nieruchomości wyceniane metoda zysków maja często złożona postać fizyczna i ekonomiczna, co powoduje, że występują w obrocie, jako działające gospodarczo obiekty, obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości niematerialne i prawne, a także tzw. Zbywalne goodwill, który stanowi składnik wartości niematerialnych i prawnych, związanych z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp. I który jest przenoszony na nabywcę w przypadku obrotu takim obiektem

Określany w wycenie poziomu dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny.

Przy stosowaniu metody zysków wykorzystuje się odpowiednio zasady przewidziane w metodzie inwestycyjnej, uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości.



Techniki wyceny w podejściu dochodowym

W podejściu dochodowym rzeczoznawca za pomocą odpowiednich metod i technik obliczeniowych analizuje zdolność nieruchomości do generowania dochodów, a następnie przekształca je w obecną wartość nieruchomości



Proces przekształcenia dochodu w wartość nazywamy kapitalizacją dochodu!



W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu:

  1. Kapitalizację prostą, – w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji

  2. Dyskontowanie strumieni dochodu – wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości



Wykład 9



07.05.2012r.

Cechy rynkowe




W obu metodach używa się techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Technika kapitalizacji prostej: Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego i generowanego przez nieruchomość współczynnika kapitalizacji

W= D * Wk

W- wartość nieruchomości

D – dochód roczny z nieruchomości ( strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie)

Wk – współczynnik kapitalizacji

Współczynnik kapitalizacji = 1/stopa kapitalizacji

Wk = 1/R

W= D * Wk = D * 1/R = D/R

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemna relacje miedzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

Wk = Ct/D

R=D/Ct

Podejście dochodowe

Technika dyskontowania strumieni dochodów: wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowana wartość rezydualna nieruchomości.

Wartość rezydualna – przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

VDCF = CF1* 1/(1+r) + CF2 * 1/(c+r)2 +……+ CFn * 1/(C+r)n + RV * 1/(1+r)n

RV = CFn/R

Cf – oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku, 1,2, …,n – kolejne lata prognozy

Vdcf – oznacza wartość nieruchomości

RV – oznacza wartość rezydualna (końcowa) nieruchomości po upływie okresu prognozy

R – stopa dyskontowana

1/(1+r)n – współczynnik dyskontujący

2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1 jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględnić stopę zwrotu wymagana przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wyceniana nieruchomość



$11 przy obliczaniu dochodów, o których mowa w $9 i 10 nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości



$12 w przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontowa określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej



$13 w przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych



$14 stopę kapitalizacji i stopę dyskontowa określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczenia strumieni dochodów z nieruchomości

Najprostszym sposobem oszacowania wartości rezydualnej nieruchomosci RV jest kapitalizacja strumienia dochodu z ostatniego roku prognozy



RV= Cfn/R

Podejście Kosztowe

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości

Metody:

Metoda kosztów odtworzenia Metoda kosztów zastąpienia



Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych



Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa sie, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaka spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii



Technika szczegółowa

Techniki elementów scalonych

Technika wskaźnikowa



Przy użyciu technik, o których mowa wyżej, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.



Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.



Wb=(Σ I*Ccji)*(1+WKD)

Ii - Ilość niezbędnych robót

Cji- ceny jednostkowe poszczególnych robot określone w oparciu o normatywy

Wkd- koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego



Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.



WB= (Σ Isi*CSji)*(1+Wkd)

Isi- rodzaje i ilość scalonych elementów

CSji – ceny scalonych elementów

Wkd- koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego



Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez pomnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikowa można stosowa tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, sa porównywalne z obiektami, dla których znane sa ceny wskaźnikowe.


Wb= Q*Cjq * (1+Wkd)



Q- ilość jednostek odniesienia

Cjq- cena wskaźnikowa



NPV dyskontowania:

A= b * 1/(1+r)n

L.p

Nazwa elementu

Wartość (zł

udział elementu w koszcie obiektu

Stopień
























































74071@s.tu.koszalin.pl


Wykład 11



14.05.2012r.

Zużycie



Zasady określania zużycia

  1. Wartość odtworzeniowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 2 ugn, jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.


Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa:

a) kosztom nabycia gruntu

b) kosztom wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zużycia, przy

założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny.


KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa.


Stopień zużycia jest czynnikiem powodującym utratę wartości nieruchomości na skutek zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego.

W operacie szacunkowym należy jednoznacznie określić stopień zużycia dla nieruchomości, lub każdego z szacowanych składników.


Zużycie nieruchomości wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych,

funkcjonalnych oraz z wpływu innych czynników zewnętrznych, powodujących jej

przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.


Zużycie nieruchomości odnosi się najczęściej do części składowych gruntu.

W przypadku niektórych celów wyceny zużycie może także dotyczyć wartości gruntu.


Przez zużycie rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikającą z jej zużycia:


1) technicznego (fizycznego),

2) funkcjonalnego (użytkowego),

3) środowiskowego.


Przez zużycie techniczne nieruchomości lub jej części składowych (budynków, budowli lub lokali) rozumie się:


  1. utratę wartości pierwotnych (projektowanych) cech technicznych i fizycznych poszczególnych elementów scalonych obiektu.


Przy określaniu zużycia technicznego nieruchomości należy brać pod uwagę:


a) okres eksploatacji obiektu (wiek budynku lub budowli),

b) warunki i sposób eksploatacji, w tym:

  1. rodzaje i daty remontów,

  2. sposób konserwacji,

  3. rodzaj użytkowania, itp.

c) niezawodność rozwiązań technicznych,

d) rodzaj, jakość i trwałość zastosowanych materiałów,

e) wady projektowe obiektu,

f) jakość wykonawstwa budowlanego.

g) rodzaj konstrukcji obiektu,

h) wpływ bezpośredni czynników środowiskowych (np. wpływ substancji agresywnych,

szkody górnicze, kwaśne deszcze, itp.)

i) zdarzenia losowe (powodzie, pożary, huragany, lawiny, uderzenia mechaniczne).


Przez zużycie funkcjonalne nieruchomości należy rości nieruchomości spowodowaną utratą cech użytkowych całego obiektu lub jego poszczególnych elementów budowlanych, odniesionych do aktualnych wymagań (preferencji) użytkowników, norm i warunków technicznych, czy panującej mody.

Zużycie funkcjonalne wynika z:

  1. porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności),

  2. porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne,

  3. specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania.


Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.


Zużycie funkcjonalne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien określić analizując:

  1. istniejące rozwiązania użytkowe nieruchomości porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności),

  2. postęp techniczny i technologiczny na rynku budowlanym,

  3. zastosowanie w obiekcie nowoczesnych rozwiązań materiałowych,

  4. warunki eksploatacji obiektu i jego bieżącą konserwację,

  5. zastosowanie rozwiązanie przestrzenne i formy architektoniczne (panująca „moda”),

  6. ochronę cieplną budynków, budowli i lokali,

  7. zmiany norm i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych),

  8. zastosowanie urządzeń i wyposażeń obiektu oraz ich nowoczesność.


Zużycie środowiskowe-wynika z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak:

-budowa w sąsiedztwie szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.;

-prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości lub też szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.


Ocena zużycia technicznego, funkcjonalnego (nieruchomości lub jej części składowych) określa się wskaźnikowo lub procentowo, a jego miernikiem jest stopień zużycia.

Wyróżnia się następujące stopnie zużycia:

  1. stopień zużycia technicznego -Szt,

  2. stopień zużycia funkcjonalnego -Szf,

Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach.

Rzeczoznawca może jednak korzystać z metod obliczeń ułatwiających obliczeń, takich jak:

  1. metoda nieliniowa (czasowa) Rossa,

  2. metoda średnioważona.


Metoda nieliniowa Rossa-wykorzystuje wiek obiektu oraz przewidywany okres jego trwałości.

W metodzie tej stosujemy jeden z trzech wzorów w zależności od prowadzonej gospodarki remontowej:

  1. złej gospodarki remontowej,

  2. dobrej gospodarki remontowej,

  3. bardzo dobrej gospodarki remontowej,


Zła gospodarka remontowa



Szt- stopień zużycia technicznego obiektu wyrażony w procentach,

t- wiek obiektu w latach,

T- przewidywany okres trwałości w latach.


dobra gospodarka remontowa


Szt- stopień zużycia technicznego obiektu wyrażony w procentach,

t- wiek obiektu w latach,

T- przewidywany okres trwałości w latach.


Bardzo dobra gospodarka remontowa


Szt- stopień zużycia technicznego obiektu wyrażony w procentach,

t- wiek obiektu w latach,

T- przewidywany okres trwałości w latach.


Orientacyjne okresy trwałości budynków (T)

Lp.

Przeznaczenie budynku

Okres trwałości w latach

1

mieszkalny

80-150

2

użyteczności publicznych

100-150

3

dom letniskowy

40-60

4

spichlerz, przechowywania owoców, magazyn zbożowy, garaż

70-100

5

stodoła

60-70

6

obora, stajnia, owczarnia, wozownia, kuźnia

50-70

7

chlewnia, tuczarnia, kurnik, magazyn, pieczarkarnia, szklarnia

40-60

8

szopa, wiata, letnia kuchnia, piwnica, suszarnia, kotłownia

40-50

9

warsztat naprawczy

50-100

10

hala wielopiętrowy budynek produkcyjny

70-130

11

budynek prowizoryczny

10-15

12

ustęp wolnostojący

30-40

13

ogrodzenie (jakie?)

-murowane grube

-murowane cienkie

-z prętów

-z siatki

-drewniane



40-60

20-30

60-80

15-25

10-15


Uwaga: dolne granice trwałości dotyczące budynków o konstrukcji drewnianej górne budynków o konstrukcji trwałej murowanej, żelbetowej lub stalowej, ze stropami i schodami masywnymi dobrze wykonanymi.


Przykład: średni wskaźnik zużycia technicznego budynku dla metody Rossa dla budynku mieszkalnego murowanego 30 letniego, przy złej, dobrej i bdb. gospodarce remontowej wynosi:

a) 30/150*100%=20%-zła gospodarka,

b) 12%-dobra gospodarka remontowa,

c) 4%-bardzo dobra gosp. remontowa.


Średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu

wykorzystuje się wskaźniki udziału poszczególnych elementów obiektu w jego kosztach budowy oraz stopień zużycia poszczególnych elementów.

Szt- średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu w %

Ui- procentowy udział i-tego elementu w koszcie odtworzenia całego obiektu w stanie nowym,

szi- stopień zużycia danego elementu robót określony procentowo,

n- ilość ocenianych elementów w obiekcie.

Lp.

Klasyfikacja stanu technicznego elementów

Procentowe zużycie elementu

kryterium oceny

1

2

3

4

1

bdb

0-15

Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenie, wyposażenia) jest dobrze utrzymywany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy.

2

zadowalający

16-30

element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach konserwacji, impregnacji

3

średni

31-50

W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki, nie zagrażające życiu i bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny.

4

zły

51-70

W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagają kompleksowego remontu, kapitalnego, względnie wymiana.








Powyżej kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynku.


Lp.

Przeznaczenie budynku

Okres trwałości w latach

1

fundamenty

ceglane

z kamienia

betonowe i żelbetowe



70-150

120-200

200-300

2

Ściany

drewniane szkieletowe

drewniane z bali

typu mur pruski

ceglane

murowane z kamienia

murowane z betonu kosmówkowego

murowane z prefabrykatów keramzytowo-betonowe

murowane z prefabrykatów warstwowych

murowane z prefabrykatów warstwowych na szkielecie drewnianym

stalowe

monolityczno-żebrowe



20-40

50-70

40-60

130-150

120-200

30-50

65-80

80-100

40-50

120-150

150-200

3

stropy

ceglane łukowe

typu Kleina

drewniane belkowe

żebrowe monolityczne i prefabrykowane



100-150

100-130

45-80

130-150


Wykład 12



21.05.2012r.

Metody podejścia mieszanego.



Podejście mieszane

Służy do określania wartości rynkowej.

3 metody: metoda pozostałościowa, kosztów likwidacji, wskaźników szacunkowych gruntów.


Metoda pozostałościowa:

Metodę pozostałościową stosuje się jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.


Metodę pozostałościową można stosować jeżeli będą spełnione następujące warunki:

  1. istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

  2. znany jest rodzaj i zakres robót,

  3. w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.


W przypadku konieczności określenia wartości gruntu WG

należy określić, jaką wartość WN będzie miała nieruchomość po jej ulepszeniu i odjąć od tej wartości koszty zainwestowania w ulepszenie nieruchomości (K), z uwzględnieniem zysku inwestora (Z):

WG=WN-(K+Z)


gdzie:

WG-pozostałościowa wartość gruntu (maksymalna cena, jaką może zapłacić inwestor)


W przypadku konieczności określenia wartości budynku WB należy określić, jaką wartość WN będzie miała nieruchomość po jej ulepszeniu i odjąć od jej wartości koszty zakupu gruntu (WG) i uwzględniać zysk inwestora (Z):


WB=WN-(WG+Z)


w przypadku konieczności określanie wartości nieruchomości przed przebudową lub modernizacją WBX należy określić wartość nieruchomości po przebudowanie lub modernizacji (WN) i odjąć od tej wartości koszt, jaki należałoby ponieść na tę przebudowę lub modernizację (K), z uwzględnieniem zysku inwestora (Z):


WBX=WN-(K+Z)


W metodzie pozostałościowej wartość całej nieruchomości lub jej części składowych niezbędna do analiz może być określona w podejściu porównawczym, w podejściu dochodowym lub kosztowym.


Metoda kosztów likwidacji

1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest różna kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonego o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

2. Koszty likwidacji części składowych ustala się przy użyciu technik, właściwych dla podejścia kosztowego.

3. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce , jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się tylko wyłącznie wtedy, kiedy części składowe gruntu przeznaczone są do rozbiórki.


WN=Wgr-Krozb+[Wm*(Sz)*So]


Gdzie:

Wgr- wartość gruntu,

Krozb- koszty rozbiórki,

Wm*Sz*So- wartość materiałów rozbiórkowych z uwzględnieniem ich zużycia o stopnia odzysku.


Metoda wskaźników szacunkowych z gruntu

Wartość nieruchomości rolnej lub leśnej to suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem wskaźników szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta lub 1m3 drewna, ustalonej z rynku lokalnego i wartości części składowych tego gruntu, określonej wg zasad z przepisów o gosp. nieruchomościami.

Wr=Wg+Wp-wg wskaźników szacunkowych

(Wr+Wb+Ww+Wk)-wg ustawy z 21.08.1997 roku.


Ta metodę stosuje się do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne przy braku transakcji rynkowych.

Pi-pow użytków rolnych,


Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

Cenę drewna ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

Cenę drewna uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z wzgl. rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.


Klasy gruntów przyjmuje się wg danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. okręg podatkowy przyjmuje się wg przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego określa załącznik do rozporządzenia.


wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta

Grunty orne (R)

Okręg podatkowy

Klasy










I

II

IIIa

IIIb

IVa

IVb

V

VI

VIz

I

145

132

118

100

80

60

35

15

8

II

126

115

103

86

70

52

30

12

5

III

110

100

90

75

60

45

25

10

1

Podobnie jeśli chodzi o użytki zielone (Ł i Ps)


Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.

Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik ustala się jak dla pierwszej klasy gruntu ornego.

Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:

a) jeżeli grunty klasyfikowane- w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalono dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane –jak dla klasy VI gruntu ornego.

Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:

a) jeżeli grunty są klasyfikowane-jak dla danej klasy gruntu;

b)jeżeli grunty nie są klasyfikowane-jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

Dla gruntów pod stawami rybackimi:

a) jeżeli są klasyfikowane-jak dla danej klasy gruntu;

b)jeżeli nie są-jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.


Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się:

w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne:

1. położenie w stosunku do głównych dróg,

2. jakość dróg dojazdowych,

3. zagrożenie erozją,

4. kulturę rolną,

5. trudność uprawy,

6. wielkość zanieczyszczeń środowiska,

7. występowanie urządzeń melioracyjnych,

8. strukturę użytków gruntowych,

9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę.


położenie w stosunku do głównych dróg

b. dobre-1,1


dobre-1,05


średnie-1


słabe-0,95


b. słabe-0,9


jakość dróg dojazdowych

asfaltowa-1,1


utwardzona-1,05


ulepszona-1


gruntowa ulepszona-0,95


gruntowa gorsza-0,9


zagrożenie erozją

b. dobre-1,1


dobre-1,05


średnie-1





kultura rolna

wysoka-1,1




średnie-1




mała-0,95


trudność uprawy

b. dobre-1,1


średnie-1


b. słabe-0,95


położenie w stosunku do głównych dróg

b. dobre-1,1


dobre-1,05


średnie-1


słabe-0,95


b. słabe-0,9


występowanie urządzeń melioracyjnych

spełniają wymagania lub nie ma potrzeby-1


występują ale zaniedbane-0,9


potrzeba, ale brak-0,8


struktura użytków gruntowych

poprawna-1,1


średnie-1


mała-0,9


występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę

brak-1


średnie-95


dużo-0,9


zadanie

wykorzystując wskaźniki szacunkowe określić wartość działki położonej w drugim okręgu podatkowym. Cena 1q ziarna żyta na rynku lokalnym wynosi wysokość 60 zł


Dane dotyczące działki

RIVb

2,00

ŁV

1,50

LzIV

0,70

LzVI

0,60

Lz

0,50

Wsr

1,00

E-PsIV

0,90

PsIV

3,00



Rozwiązanie

W=60zł*(2.00*52+1.50*30+0.70*26+0.60*6+0.50*12+1.00*126+0.90*58+3.00*58)=31 740 zł






Wykład 13



04.06.2012r.

Operaty szacunkowe


Funkcje operatu szacunkowego

Treść operatu

Aktualizacja operatu


Unormowania prawne i zawodów- ustawa o GN (156-157) i rozporządzenie Rady ministrów w spawie wyceny nieruchomości (55-58) i w standardzie KSWP 3 (Operat szacunkowy).

Co to jest operat szacunkowy?

Uregulowania ogólne: Forma opinii o wartości nieruchomości- opinie o wartości nieruchomości sporządza się w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy- dokument:
- stanowiący pisemna autorska opinie rzeczoznawcy majątkowego o wartości i przedmiotu wyceny
- uwzględniający założenia oraz warunku ograniczające, stanowiące podstawy wyceny.
- zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości

Operat powinien:
- powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej
- powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczna interpretacje.

Udostępnianie operatu- organ administracji publicznej, który zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może zadąć uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

Wykorzystanie operatu:
Operat może być wykorzystany tylko z celem zlecenia.
Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności na wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

Ważność operatu:
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, wyjątek jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zamiany czynników wpływających na wartość.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosowanej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawcę oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzule.

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu- dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sad, o ocenie operatu może wnioskować tylko sad.
Podane zasady oceny stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Regulacje z rozporządzenia:
1) operat szacunkowy przestawia postępowanie dotyczące określenia wartości
2) operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny
2) określenie celu wyceny
3) podstawę formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
5) opis stanu nieruchomości
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
7) znali ze i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny.
1) Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę można podawać w tysiącach, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
2) w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowane klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości
3) do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu
4) wyciąg zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat podpisuje go zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Jeżeli operat został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy, w sposób opisany powyżej.

1. Dokumentalność operatu- operat szacunkowy jest dokumentem o charakterze prawno- finansowym, w którym określa się wartość przedmiotu wyceny. A żeby miał on charakter dokumentu, to musi spełniać podstawowe warunki dokumentalności, a głównie:
- musi być wykonany przez osobę, która ma do tego upoważnienia,
-musi być wykonany zgodnie z obowiązującym stanem prawa w zakresie procedur szacowania (ustawy, rozporządzenia) oraz standardy,
-musi być sygnowany własnoręcznym podpisem i właściwą pieczęcią.


2. Stan edytorski operatu-o poziomie edytorskim świadczy:
- czytelność i przejrzystość zawartych myśli
- logika w następujących po sobie zdarzeniach
- bezbłędność rzeczowa i prawna
- właściwe dokumentowanie danych
- dobra jakość dokumentów faktograficznych (fotograficznych i kartograficznych) potwierdzających stan przedmiotu wyceny
- bezbłędność gramatyczna i ortograficzna opracowania
- dobra jakość druku i rozmieszczenie tekstu, właściwe akcentowanie tytułów i podtytułów
- staranna i estetyczna oprawa.


3. Zawartość i układ operatu- architektura operatu powinna być następująca: podstawa formalno prawne poprzedzają opis przedmiotu wyceny, a następstwem tego powinno być wybranie odpowiedniej procedury szacowania i wreszcie samo szacowanie- obliczenia- zakończone wnioskowaniem końcowym. W treści operatu powinny być zawarte punkty wymienione w standardzie, przy czym ich układ i kolejność powinna tworzyć logiczna całość (zależy to od autora operatu).
1) strona tytułowa
2) wciąg z operat
3) podstawy: formalne, prawne i merytoryczne
4) opis przedmiotu wyceny
5) przedstawienie sposoby wyceny
6) analiza i charakterystyka rynku
7) określenie wartości przedmiotu wyceny
8) wnioski i uwagi końcowe
9) załączniki.


Uwagi i komentarze do poszczególnych punktów operatu

1. Strona tytułowa: strona tytułowa winna zawierać -nazwa „Operat szacunkowy”:
- określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz jej adres
- imię i nazwisko rzeczoznawczy majątkowego autora operatu szacunkowego
- pieczęć przedsiębiorcy lub rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych

- miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.

Powinno być:

co się wycenia?

gdzie?

czyje?

w jakim celu?


2. Wyciąg z operatu szacunkowego:

rzeczoznawca majątkowy przekazują z uwzględnieniem art. 175 ust.3 organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych zawierające opisy nieruchomości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.
Rozporządzenie- wyciąg o którym mowa w artykule 158 powinien zawierać także określenie nieruchomości, cel wyceny, określenie rodzaju wartości i jej wielkości, datę określenia wartości, datę sporządzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy majątkowego, wyciąg o którym mowa w art. 158 zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.


3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny- podstawę formalna stanowi umowa z zamawiającym wyceny, albo postanowienie sadu lub innego organu- podając podstawę formalna należy podać- nazwę firmy lub osoby fizycznej, adres zamawiającego, numer i dzień wystawienia zlecenia lub podpisania umowy. Przedstawić tu wiec należy odpowiedz na następujące pytania: Kto zlec? Jego adres? Jaka jest forma zlecenia- pisemna, ustna, umowa zlecenie, umowa o dzieło itd.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie:
- rodzaju nieruchomości
- położenia- adresu nieruchomości
- oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości)
- numeru księgi wieczystej.


Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
- rodzaju prawa, których przedmiotem jest nieruchomość podlegającą wyceny
- określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy
- określenie prawa, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.

Zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę w szczególności:
- potrzeby wynikające z celu wyceny
- treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile pozostałyby one w sprzeczności z przepisami praw i zasadami wyceny. Jeżeli zamawiający wycenę zażąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sporządzonej niezgodnie z przepisami prawa rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.


Określenie celu wyceny- następuje poprzez wskazanie dla jakiego celu operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

Należy tu pamięta

ze celem wyceny jest zawsze określenie wartość z jakiegoś powodu, np. okres lennie wartości do ustalenia ceny sprzedaży.

Określenie celu wyceny:
- ustalenie ceny wywoławczej przy sprzedaży i ceny sprzedaży dzierżawcy
- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste
- obliczenie należności za wyłączenie gruntu rolnego z produkcji
- obliczenie opłaty planistycznej i adiacenckiej
- obliczenia odszkodowań za wywłaszczenie
- ustalenie wielkości zabezpieczeni kredytu
- ustalenie wielkości opłaty skarbowej
- ustalenie wysokości ubezpieczenia
- obliczenia kwoty należnej za przekazane gospodarstwo rolne na skarb państwa
- rozliczenia poniesionych nakładów
- do uwłaszczenia osoby prawnej
- ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu
- zaliczenia mienia pozostawionego za granica na poczet nabywanych nieruchomości.


4. Podstawy prawne- określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na przedmiot., zakres oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:
- z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny,
- określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,
- definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość,
- określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.

Wykład 14



11.06.2012r.

Operat szacunkowy część druga


Uwagi i komentarze do poszczególnych…

Podstawa prawna:

Szacowanie na bazie Ustawy o gospodarce nieruchomościami

1. Ustawa GospNierU,

2. Rozporządzenie: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dz.U.207 poz.2109


Komentarz:

Szacowanie na bazie przepisów szczególnych (na bazie innych przepisów prawa)

1. Przepisy szczególne:

-ustawy

-rozporządzenia

2. Ustawa GospNierU

3. Rozporządzenie RM z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przykłady:


A-1 Nieruchomość lokalowa- wartość określana do ustalenia ceny sprzedaży.

1. Ustawa o GospNierU

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


A-2 Nieruchomość lokalowa- wartość określana do ustalenia zabezpieczenia kredytu bankowego
1. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku-Prawo bankowe.

1.1 Regulamin danego banku.

2. Ustawa GospNierU.

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

4. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


B-3 nieruchomość rolna- wartość określana do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie.
1. Ustawa o GospNierU (lub inna ustawa, jeżeli wywłaszczenie przebiega na cel o którym mowa w tej ustawie).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


C-1 Nieruchomość gruntowa (las-własność prywatna)- do ustalenia opłat za wyłączenie z produkcji.
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

2. Rozporządzenie MŚ z dnia 20 czerwca 2002 roku w sprawie zasad ustalenia jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu.

3. Ustawa GospNierU.

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

5. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


C-2 Nieruchomość gruntowa (las-własność prywatna)- do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie.

1. Ustawa o GospNierU (lub inna ustawa, jeżeli wywłaszczenie przebiega na cel o którym mowa w tej ustawie).

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

3. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


C-3 Nieruchomość gruntowa (las-własność prywatna)- wartość określana do ustalenia ceny nabycia przez nadleśnictwo.

1. Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 roku.

2. Rozporządzenie MOŚZNiL z dnia 25 maja 1998 roku w prawie szczegółowych zasad nabywania przez kierowników jednostek org. Lasów Państwowych, gruntów przeznaczonych do zalesienia oraz innych nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych lub prawnych.

3. Ustawa o GospNierU (lub inna ustawa, jeżeli wywłaszczenie przebiega na cel o którym mowa w tej ustawie).

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

5. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.


5. Podstawy merytoryczne- w operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:
- o przedmiocie wyceny, takich jak kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin
- o rynku nieruchomości
- innych mających wpływ na wycenę.

Podając podstawy merytoryczne można podać je w trzech punktach:

1. Przepisy uzupełniające:

-należy tu podać przepisy prawne dopełniające zagadnienie procedurę szacowania np. Ustawę o własności lokali-w przypadku wyceny lokali:

-Zarządzenie nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z roku 1985 przy wycenie drzewostanów leśnych (do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie).

2. Źródła informacji (podać wszystkie źródła , z których korzystano przy wycenie) np.:

-ewidencja gruntów i budynków

-KW

-wywiad terenowy (wizja lokalna)

-dokumenty prawne

-przegląd transakcji

-dokumenty techniczne

-wykazy prowadzone przez urzędu skarbowe.

3. Materiały pomocnicze-należy tu podać: książki, skrypty, katalogi, normatywy, z których korzystano przy wycenie.


6. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

Daty określa się podając dzień miesiąc i rok.

Daty, które winny być wymieniowe w operacie szacunkowym:

-data sporządzenia wyceny,

-data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,

-data, na która określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,

-data dokonania oględzin nieruchomości.

7. Opis przedmiotu wyceny.

Stan nieruchomości określa się na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.

Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu wszystkich praw-zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligatoryjnych, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, która wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.

W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowe.

Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.

Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może sporządzać protokół i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego.


W ramach opisu należy określić i scharakteryzować w szczególności:

-rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

-lokalizację i czynniki środowiskowe,

-stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

-stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,

-stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,

-stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.


W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności:

-rodzaj i przeznaczenie obiektu,

-parametry techniczno-użytkowe,

-wiek obiektów,

-rodzaj konstrukcji i wykończenia,

-sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,

-zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,

-stan techniczny i stopień zużycia

-możliwości i warunki dalszej eksploatacji,

-sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.


Przedmiot wyceny można opisać w czterech punktach:

1. Stan prawny-na podstawie dokumentów prawnych (KW, akty notarialne i inne) należy określic stan prawny przedmiotu wyceny.

2. Oznaczenie w ewidencji gruntów-tu należy podać:

-numer działki,

-jednostkę ewidencyjną,

-obręb,

-nr jednostki rejestrowej,

-dane o użytkach i klasach bonitacyjnych.

3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne-należy tu podać ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisów dotyczących ochrony przyrody, ochrony środowiska i ochrony zabytków (wg. standardu: przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszają w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę).

4. Opis techniczno-użytkowy- w tym podpunkcie należy podać takie dane o podmiocie wyceny, które charakteryzują przedmiot wyceny i wpływają na wartość.

Należy tu podać:

-opis położenie (lokalizacje)

-opis gruntu

-opis części składowych (budynków, lokali, roślin)

-ustalenie stanu technicznego

-uzbrojenie techniczne nieruchomości

-określenie cech roślinności.


8. Przedstawienie sposobu wyceny.

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa.

Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględniać w szczególności następujące kryteria:

  • cel wyceny,

  • rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym

  • stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

  • stan zagospodarowania nieruchomości,

  • dostępne dane o cenach nieruchomości lub czynszach rynkowych,

  • zakres wyceny

  • uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny,

  • stan prawny nieruchomości

Sposób wyceny w tym rodzaj określonej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.


Przykładowa droga szacowania


porównawcze

inwestycyjne

WR

dochodowe


zysków



9. Ustalenie wyników szacowania:

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.

Celem analizy rynku jest określenie:

  • Stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

  • Uwarunkowań w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen.

  • przystawalności nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego (lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy).

  • Określenie zakresu danych przyjętych w procesie wyceny.

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.

zakres analizy i stopień jej szczegółowości powinien wynikać z:

  • rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

  • celu i zakresu wyceny

  • przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny

  • dostępności i liczby danych rynkowych.

Tok postępowanie przy analizie rynku

  1. Określenie rodzaju i obszaru rynku

  2. Zgromadzenie informacji o transakcjach obiektami podobnymi

  3. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży

  4. Dokonanie charakterystyki transakcji

  5. Określenie cech rynkowych (czynników wpływających na ceny)

  6. Określenie trendu zmiany cen

  7. Określenie znaczenia poszczególnych cech oraz kierunku i siły ich oddziaływania.


9. Ustalenie wyniku szacowania


Określenie wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczególnością pozwalającą sprawdzić czy wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych.

Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.

W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.




Współpraca